Quien aún crea que la Unidad de Inteligencia Financiera (UIF) solo vigila bancos, casas de cambio o notarios, lleva al menos un año de retraso, desde julio de 2025, los desarrolladores inmobiliarios fueron formalmente incorporados como Actividad Vulnerable en la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI).
Y no, no se trata de una simple actualización administrativa, se trata de un cambio de fondo que transforma por completo la operación financiera y legal del sector inmobiliario en México.
La reforma establece dos momentos críticos en los que un desarrollador genera obligaciones ante la UIF, la recepción de recursos para desarrollo inmobiliario. Esto aplica desde el momento en que un inversionista, persona física o moral, aporta dinero para la construcción de viviendas, naves industriales, fraccionamientos o cualquier otro inmueble destinado a venta o renta y el segundo momento es cuando se realiza transmisión o venta del inmueble terminado. Esta actividad ya existía como supuesto vulnerable, pero ahora se articula con la primera fase, cerrando el ciclo completo del negocio inmobiliario.
En términos prácticos, el desarrollador se convierte en un eslabón obligado dentro de la cadena de supervisión de la UIF, al mismo nivel que los fedatarios públicos o las instituciones financieras.
La ley establece un umbral mínimo a partir del cual nace la obligación de presentar un aviso ante la UIF a través del portal del SAT.
Ese umbral es de 8,025 UMA por operación, en 2025, cada UMA tiene un valor que puede variar de $113.14 pesos, por lo que el monto equivalente es de aproximadamente $908,000 pesos.
Aclaro; si un desarrollador recibe de un solo inversionista una aportación igual o superior a esa cantidad, está obligado a
Identificar plenamente al cliente o inversionista, aparte de solicitar información sobre el origen de sus recursos, debe presentar un aviso ante la UIF en los plazos y en formatos establecidos descritos en las reglas de la autoridad hacendaria.
El error más común es pensar que solo aplica al cierre de la venta, he visto, en mi práctica como Oficial de Cumplimiento certificado por la CNBV, que muchos desarrolladores cometen el mismo error, creen que la obligación comienza cuando firman la escritura ante notario y eso es falso.
La obligación nace en el minuto cero del proyecto, o sea cuando reciben el primer depósito en su cuenta, ya sea por transferencia bancaria, cheque o incluso en efectivo pues la UIF ya ha bloqueado cuentas bancarias de empresas inmobiliarias que operaban con recursos de origen no justificado en esta fase temprana.
El mensaje es claro, el dinero que entra al fideicomiso o a la cuenta del desarrollo debe estar identificado y documentado desde el primer peso.
El sector inmobiliario representa actualmente más de la mitad de los sujetos obligados registrados ante la UIF en México, esta concentración no es casualidad puesto que la autoridad ha identificado al sector como uno de los principales canales para operaciones de lavado de dinero, ya que permite mezclar recursos lícitos e ilícitos a través de esquemas de inversión, preventa y reventa simulada.
De acuerdo con el propio SAT, durante 2024 y 2025 se han iniciado más de 200 procedimientos sancionatorios contra empresas inmobiliarias por incumplimiento de sus obligaciones en materia antilavado. Las multas han alcanzado varios millones de pesos en casos graves.
El desarrollador inmobiliario, ya sea de gran escala o de proyectos pequeños, debe tomar cinco acciones inmediatas:
1. Actualizar su Manual de Prevención de Lavado de Dinero. No sirve un documento genérico. Debe reflejar con precisión sus dos actividades vulnerables, la recepción de recursos para desarrollo y transmisión de inmuebles.
2. Designar a un responsable de cumplimiento. No necesariamente un externo, pero sí una persona con facultades reales para implementar controles.
3. Capacitar a su equipo comercial y administrativo. Los vendedores y responsables de captar inversionistas deben saber identificar operaciones que superen el umbral.
4. Implementar un expediente único por cliente/inversionista. Con identificación, comprobante de domicilio, origen de recursos y seguimiento de aportaciones acumuladas.
5. Registrarse ante el SAT como sujeto obligado. Sin este registro, no podrá presentar avisos y estará automáticamente fuera de la ley.
La UIF ha sido clara en sus comunicados recientes, no habrá periodos de gracia indefinidos, los desarrolladores que no cumplan enfrentarán sanciones económicas, bloqueo de cuentas e, incluso, la imposibilidad de operar con el sistema financiero.
El desarrollo inmobiliario es estratégico para la economía mexicana, pero sin controles, también es una puerta de entrada para el lavado de dinero, actuar a tiempo no es solo cumplir la ley, es proteger su patrimonio, su reputación y la viabilidad de sus proyectos.
La pregunta ya no es si la UIF llegará a revisar su operación. La pregunta es: ¿usted ya está preparado?
Dr. Luis David Fernández Araya
Especialista en Fiscalización, Prevención de Lavado de Dinero y Financiamiento al Terrorismo
Columnas de Economía, Finanzas y Fiscalización Superior 